【www.bbjkw.net--银行工作总结】
由于当前房产的售价，对于普通家庭来说都是一笔巨大的开支，大部分购房者无法一次性支付全部购房款，因此会选择与银行签订担保贷款合同，以所购买的房子作为抵押物，获得银行贷款，以此向出卖人支付购房款，并分期向银行偿还贷款。以下是小学生作文网www.zzxu.cn 分享的商品房抵押贷款，希望能帮助到大家!商品房抵押贷款
商品房抵押贷款的四大注意事项
房产抵押贷款时借款人将自己或亲属、朋友、同事拥有所有权的房产作为抵押，向银行申请贷款，而且需要注明贷款可用于各种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学以及其他资金周转和经营性用途。以下是商品房抵押贷款需要注意的四大事项。
一、未结清贷款的房产
抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。
二、部分已购公房
已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。
三、未满五年的经济适用房
回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。同样无法办理抵押消费贷款。
四、未取得房产证的小产权房
对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。
商品房抵押贷款
签商品房按揭贷款5大注意事项
提前合同约定，降低按揭风险
商品房按揭贷款合同未能签订导致商品房买卖合同不能继续履行时，购房者可以通过合同的约定，降低自己可能承担的风险。比如，购房者可以和出卖人在房屋买卖合同中约定：购房者以按揭贷款方式付款，如果因不可归责于当事人双方的事由造成按揭贷款合同未能订立并导致房屋买卖合同无法履行，则购房者可以请求解除房屋买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者。
买卖合同失效，可申请房款返还
购房者与出卖人签订的商品房按揭贷款合同的目的在于支付房款，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，按揭贷款合同的目的显然不能实现。这时候，购房者可以请求法院或者仲裁机构解除商品房按揭贷款合同。商品房按揭贷款合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还购房者和担保物权人，担保物权人即银行。
提前还款，按照实际借款时间计算利息
购房者提前偿还按揭贷款，如果没有与银行作出特别约定，则按照实际借款的期间计算利息，银行无权禁止借款人提前偿还贷款、无权收取额外的费用、无权收取实际借款期间之外期间的利息。
“假按揭”可能变成“真接盘”
在商品房买卖中，“假按揭”贷款情况下，借款人和开发商签订的商品房买卖合同，是为了骗取银行贷款，该行为违反合同法第五十二条的规定，因此无效。但是，购房合同的无效不意味着贷款合同的无效，如果银行对开发商与购房者之间“假按揭”不知情，则该种借款合同属于效力待定的合同，银行有权主张撤销，也可不主张撤销。银行一旦不主张撤销，借款人就必须履行还款义务。
开发商延期交房，购房者也要按时还款
开发商存在恶意欺诈、延期交房、交付的商品房不符合约定等违约情况时，由于按揭合同的当事人是商品房购房者和银行，因此，购房者不能以开发商违反商品房买卖合同的约定为由拒绝偿还贷款，购房者应当按时支付按揭款项，避免出现违约。对于开发商的违约行为，购房者应当另行追究。
商品房抵押贷款
房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，那么房屋抵押贷款分为两种，一个是个人消费贷款，另外一种就是个人经营性贷款。所谓银行消费贷款就是银行机构对消费者个人发放的、用于购买耐用消费品或支付其他消费用的贷款，比如住房、汽车、家具、彩电、冰箱、电脑等。而个人经营性贷款顾名思义就是用自己的房产做抵押获取银行融资用于商业用途。
注意事项
新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年;贷款额度是房屋评估值的70%;贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，基准年利率是5.94%。
房屋抵押贷款条件:房屋的年限在20年之内;房屋的面积各银行要求不一;房屋要有较强的变现能力;一般要求商品房，公寓，商铺，写字楼。
房产抵押贷款，一般需要通过专业的房地产担保公司来办理，房产抵押贷款已经成为居民个人不动产理财的一个重要手段，通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求甚或企业经营需求，以期盘活居民手中持有的不动产，而且在各种融资渠道中，房地产抵押贷款依旧是成本最低的方式之一。
折叠编辑本段贷款条件
1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;
2、持有有效的身份证明文件;
3、具有稳定、合法的收入来源;
4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;
5、银行规定的其他条件;
折叠编辑本段操作程序
(l)贷款人申请;
借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料:①借款人的身份证、户口;②购买住房的合同意向书或其他证明文件;③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明;④贷款银行要求的其他证明。
(2)贷款银行审查;
贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。
(3)借款人与售房单位签订购房合同;
借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。
(4)借款人办理抵押房屋的保险;
借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。
(5)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同;
借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。
(6)贷款银行划款;
折叠所需资料
1.借款人的有效身份证、户口簿;
2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);
5.房产的产权证;
6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)
7.第二住所证明(保证一旦拍卖借款人的房子借款人得有地方住)
注意:
1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2;
2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源;
3.担保人;
贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。
一般贷款下来要1个月左右
折叠手续流程
1.借款人贷款前咨询:I520II54378 填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料:借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。
2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
折叠编辑本段金额期限
折叠贷款金额
1、商品住宅的抵押率最高可达 70% ;
2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 50% ;
3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ;
4、最长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等
折叠贷款期限
一般个人类的贷款，最长为30年;逐月分期还款，没有一次性还本的.
折叠编辑本段还款方式
个人消费贷款一般是等额本息还款，15年贷款期限。
个人经营性贷款分为等额本息和先息后本两种。贷款期限分别为15年和1年。
折叠编辑本段贷款利率
折叠短期贷款
六个月以内(含六个月) 4.86%
六个月至一年(含一年) 5.31%
折叠中长期贷款
一至三年(含三年) 5.40%
三至五年(含五年) 5.76%
五年以上 5.94%
以上利率仅供参考，各个银行的房屋抵押贷款利率有所不同，不同的地区贷款利率也可能存在差异，详细的利率需要咨询当地银行。
注意事项
不能办理抵押贷款类型
●未结清贷款的房产
抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。
●部分已购公房
已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。
●未满五年的经济适用房
回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。同样无法办理抵押消费贷款。
●未取得房产证的小产权房
对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。
折叠编辑本段风险种类
据中国建设银行信贷部的有关人士介绍，个人住房抵押贷款风险主要有3种:
折叠借款人方面风险
个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种:主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。 房屋抵押贷款
折叠开发项目的风险
开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成"烂尾"，借款人购买并用来抵押的房产成了"空中楼阁";借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
折叠银行方面风险
对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实;档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
住房抵押眼下难成主要担保方式
据业内人士介绍，防范借款人贷款风险的担保方式有3种:抵押、质押和保证。在借贷前，还要充分了解借款人贷款的真实目的(自己住或者是投资)、收入来源及家庭状况，通过设定合理的担保方式防范。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能;以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就是不用申请贷款了，有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。由此可知，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险的手段。
在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑到社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。
防范风险需购房者提高法制观念 防范个人住房抵押贷款风险最根本办法是逐步建立完善法律体系，提高个人法制观念，对恶意不还款的人，要有处置力度。政府要对土地的供应加强计划管理，进而保证住房供应量的稳定、房价的稳定;对开发企业的资质要严格审查，保证住房质量达到标准;要建立完善的贷款程序;通过优质服务，提高贷款的效率，而不是简单地简化贷款程序。对个人住房贷款实施全过程的管理，特别是贷后管理，建立完善的贷款保证体系。建立住房抵押、质押、保险、担保机制，利用市场机制来分散和转移贷款风险。
折叠编辑本段银行贷款
个人经营性贷款是以企业法人或股东的房产做抵押，所获资金用于企业经营的贷款。
折叠贷款优势
1、贷款额度高，最高可达房产评估值的7成;
2、按季还息，一次还本;
3、按实际使用金额计息;
4、不限定贷款用途，无需提供消费证明;
5、手续快捷简便，5-10个工作日即可批贷
折叠银行要求
1、企业正常经营;
2、所提供房产为大产权(可上市流通)
折叠个人所需资料
1、借款人及配偶身份证，户口本，结婚证。
2、个人资产证明(存款，银行卡流水，房产证，机动车登记证)
3、第二套安置居所证明(房产证)
4、收入证明
折叠企业所需资料
1、营业执照正本及副本
2、组织机构代码证书正本
3、税务登记证
4、基本户开户许可证
5、贷款卡
6、公司章程
7、法人身份证及公司其他股东身份证
8、企业银行对帐单(三月)
9、上年度财务报表，近三个月财务报表
10、董事会决议
11、公司情况介绍及用款说明
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