[无形资产评估论文]资产评估论文

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(1) [资产评估论文]资产评估报告（范文）

　　***有限公司：
　　受贵方委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则对贵方拥有合法产权的位于***的***房产价格进行了评估，目的是为确定估价对象在2008年8月15日的公开市场价值，并以此为贵方以委估标的向银行进行抵押贷款，确定抵押额提供客观的价值依据。
　　根据贵方所提供的资料，本公司估价人员依据国家、省、市的相关法律、法规，在对现场实地勘察并收集、整理、分析相关信息的基础上，遵循估价原则，按照必要的估价程序，采用合理的估价方法对估价对象进行评估，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经测算确定贵方委估房产在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
　　***房地产评估咨询有限公司
　　***
　　估价师声明
　　我们郑重声明：
　　1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。
　　2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
　　4. 我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　5. 我们已对本报告中的估价对象进行了实地勘察。
　　6. 本估价报告得到***房地产评估咨询有限公司的技术帮助，本估价报告的结果建立在该公司出具的***字[2008][估]第***号土地评估报告结果的基础之上。
　　7. 本估价结论仅对本次委托有效，不做他用。未经本公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。
　　8. 若当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后七日内向本公司申请重估。如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议或申请重估，视同认可本估价报告。
　　9. 本报告由本公司负责解释。
　　注册房地产估价师：
　　估价的假设和限制条件
　　1.本报告的估价结果，以估价对象房地产维持现状持续使用为前提。
　　2.本报告的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到不可抗力时可能对房地产价格产生的影响;也未考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
　　3.本次评估前提是委托方提供的资料是真实的、合法的、委托方并对其所提供的资料的真实性和合法性负责。
　　4.估价对象房屋的权属、范围、面积等情况，以委托方提供的产权情况为依据，未经丈量核对。
　　5.在估价时点之前，估价对象不存在其他法定优先受偿权利，委托方并对因其担保、欠债、信誉等因素对估价结果造成的影响负责。
　　6.本估价结果不包含交易税费，但处分抵押物时，可能会发生其它相关税费，故还应扣除变现能力分析中提到的相关税费。
　　7.本估价结果不包含土地的价格。
　　8.估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
　　估价结果报告
　　(2008)第***号
　　一、 委估项目
　　***公司所属房产抵押贷款估价项目
　　二、 委托方
　　名称：***公司
　　地址：***
　　三、 估价方
　　名称：***房地产评估咨询有限公司
　　地址：***
　　证书号：*** 资质等级：***
　　法定代表人：***
　　四、 估价对象概况
　　估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。
　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。
　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。
　　五、 估价目的
　　为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
　　六、 估价时点
　　2008年8月15日
　　七、 价值定义
　　采用公开市场价值标准
　　八、 估价原则
　　本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：
　　1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
　　2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
　　3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
　　4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
　　九、 估价依据
　　1. 委托方提供的资料
　　(1)委托书;
　　(2)委托方企业营业执照复印件;
　　(3)房屋所有权证复印件。
　　2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
　　3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
　　4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
　　十、 估价方法
　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
　　十一、 估价结果
　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
　　十二、变现能力分析
　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。
　　估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：
　　①中介服务费：5%--6%
　　②契税：4%
　　③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%
　　④所得税：20%
　　⑤过户手续费：2%左右
　　⑥印花税：0.5‰
　　⑦其它费用
　　十三、估价人员
　　*** 中国注册房地产估价师
　　注册号：***
　　*** 中国注册房地产估价师
　　注册号：***
　　十四、估价作业时间
　　2008年8月12日—***
　　十五、估价报告有效期限
　　本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从2008年8月18日至2009年8月17日止。

(2) [资产评估论文]有关资产评估报告范文

　　XXXX资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对贵公司拟实施股权收购行为所涉及的安徽亳州XX纸业有限公司10%的股权在2009年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
　　一、委托方、被评估单位概况
　　(一) 委托方概况
　　委托方名称：安徽亳州市XX物流有限公司
　　法定住所：中国安徽省亳州市
　　法定代表人：XX
　　注册资本：人民币肆仟壹佰捌拾万元
　　公司类型：有限责任公司(内资法人独资)
　　经营范围：普通货物运输、中转、仓储(有效期至2012年11月26日)。
　　安徽亳州XX物流有限公司成立于2007年11月29日，原系亳州 XX纸业投
　　资股份有限公司独资设立的企业，2008年亳州XX纸业投资股份有限公司将其持
　　有安徽亳州XX物流有限公司100%股权转让给亳州XX股份有限公
　　司(上市公司)。
　　(二)被评估单位概况
　　1.基本情况
　　被评估单位名称：安徽亳州XX纸业有限公司(以下简称“XX纸业”)
　　法定住所：亳州市谯城区XX号
　　法定代表人：刘二
　　注册资本：人民币肆仟万元整
　　安徽亳州XX物流有限公司拟收购亳州XX纸业有限公司 10%股权项目资产评估报告 正文
　　公司类型：有限责任公司
　　主要经营范围：生活用纸、文化纸、纸浆、纸制品、造纸机器设备、造纸原
　　辅材料、造纸化工材料、(除化学危险品)、机制纸包装物的销售。
　　2.历史状况
　　XX纸业成立于 2008 年 7 月 24 日，由古井股份有限公司与XX纸业投资股份有限公司共同出资成立，注册资本人民币壹仟万元，其中古井股份有限公司以现金人民币 600 万元出资、占注册资本的 60%，XX纸业投资股份有限公司以现金人民币 400 万元出资、占注册资本的40%。XX纸业自 2009 年 8 月 19 日进行了增资扩股，由古井股份有限公司增资 3000 万元，增资后，XX纸业实收资本为 4000 万元，其中古井股份有限公司持股比例为 90%，XX投资股份有限公司持股比例为 10%。于评估基准日 2009 年 12 月 31 日，股东的股权比例没有发生变化
　　3.控股股东概况
　　控股股东古井股份有限公司为一家上市公司，注册地址：安徽亳州幸福路;法定代表人：黄X;注册资本：29,606.788万元人民币;
　　经营范围:食糖、纸、纸浆、酒糟干粉、酒精、碳酸钙、减水剂、复混肥料的制
　　造、销售;本企业自产产品的出口及本企业生产、科研所需原辅材料，机械设备、
　　仪器仪表、零部件的进口;石灰石开采等。
　　4.公司管理状况
　　XX设立董事会，董事会是纯点纸业的最高权力机构。5 个管理部门，分别为：总经理办公室，人力资源部，销售部，市场部和财务部。XX纸业总部设在安徽省亳州市。目前公司管理处于正常状况,现有员工 200 多名，员工大部分学历为本科、专科学历。
　　5.公司经营状况
　　XX纸业目前主要经销XX生活用纸，XX牌生活用纸的供应商古井集团股份有限公司。经销的XX生活用纸有卫生卷纸、面巾纸、擦手纸及纸手帕等几百种品种，在国内属于中高档生活用纸，主要经销区域范围为卖场
　　2安徽亳州XX物流有限公司拟收购亳州XX纸业有限公司 10%股权项目资产评估报告 正文及经销商，在成都、武汉、上海、深圳、广州设有办事处，主要负责生活用纸销售相关业务。公司总部及各办事处的办公场所为租赁使用。
　　6.XX纸业成立以来主要财务指标如下表所示：
　　金额单位：人民币万元
　　项目 2008 年 2009 年
　　资产总额 1,172.83 8,249.27
　　负债总额 173.84 4,176.14
　　净资产 998.99 4,073.13
　　营业收入 331.26 15,058.98
　　利润总额 -10.07 99.90
　　7.被评估单位与委托方之间的关系
　　被评估单位和委托方的大股东均为古井集团股份有限公司。
　　二、评估目的
　　评估目的是为满足安徽亳州XX物流有限公司拟收购亳州XX纸业投资
　　股份有限公司持有XX纸业 10%股权的需要，而确定XX纸业 10%的股权价值，为委托方实施股权收购行为提供价值参考依据。股权收购的经济行为文件是：安徽省亳州市XX物流限公司《关于收购XX纸业有限公司股权的会议纪要》。
　　三、评估对象和评估范围
　　评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
　　(一)评估对象
　　根据与委托方签定的“资产评估业务约定书”，评估对象为XX纸业投资股份有限公司持有纯点纸业10%的股权。
　　(二)评估范围及情况介绍
　　1.评估范围
　　评估范围包括XX纸业申报的评估基准日各项资产及负债，该评估范围对应的会计报表经上海东华会计师事务所有限公司审计。评估范围具体情况见下表：
　　金额单位：人民币元
　　安徽亳州XX物流有限公司拟收购XX纸业有限公司 10%股权项目资产评估报告 正文项目 账面价值
　　流动资产合计
　　82,165,680.04
　　非流动资产合计 327,027.78
　　其中：固定资产 119,952.86
　　递延所得税资产 207,074.92
　　资产总计 82,492,707.82
　　流动负债合计 41,761,429.08
　　负债总计 41,761,429.08
　　净资产(股东权益合计) 40,731,278.74
　　2.评估范围涉及主要资产的情况
　　XX纸业的实物资产主要是存货和固定资产，固定资产是电脑等办公设备，存货为各类XX品牌生活用纸。
　　3.企业申报的账面记录或者未记录的其他无形资产的情况
　　XX纸业没有商标、专利技术、特许经营权、著作权等无形资产的情况，评估范围不涉及无形资产。
　　四、价值类型及其定义
　　评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本次评估的价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
　　五、评估基准日
　　本次资产评估基准日是2009年12月31日。
　　评估基准日是委托方根据本次评估目的的具体要求确定的。委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为的时间要求，选取会计期末以便于
　　明确界定评估范围和准确高效清查资产。
　　六、评估依据
　　(一) 经济行为依据
　　安徽省亳州XX达物流有限公司《关于收购亳州XX纸业有限公司股权的会议纪要》。

(3) [资产评估论文]如何资产评估报告

　　评估报告，一般是指评估师根据相关的评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。下面，小编为大家分享森林资源资产评估报告范文，希望对大家有所帮助!
　　一、绪言
　　资产评估有限公司接受××族自治县林业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对国有商品用材林的有偿流转所涉及的林木及林地使用权进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委估资产在二零零八年七月二十日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
　　二、委托方及资产占有方概况
　　1、委托方：××族自治县林业局
　　2、资产占有方：××族自治县林业局
　　3、资产占有方概况：××××族自治县林业局为机关法人单位，组织机构代码015226××-8;地址：××省××市××族自治县××镇马云山6号。
　　资产占有方所处地理位置及自然条件概况：
　　××族自治县位于××省南部、××市东部，地处北纬××°51"~××°59"、东经××°08"~××°04"之间。全县总面积529,004hm2，山区面积占99.8%。县城××镇海拔1,782米，距省会公路里程410km ，距市政府驻地290km ，素有××门户之称。
　　××县地处横断山系狭谷区东南段，属××山中段山地。由于地壳内部运动及外部因素如××江支流把×江、阿××、××江、××河等江河的强烈侵蚀切割，形成以深切中山峡谷为主的山地地貌。全县南北狭长、中部较宽，呈纺锤形，地势自北向南倾斜。
　　××县属南亚热带季风气候类型。气候特点是：春早冬晚、季温差小，光照充足，雨量充沛，雨热同季。××县地处北回归线附近，太阳高度角大，全年日照时数为1,261.2小时，每平方米日照总量为133卡，光照有效性高，光源终年可用。全年无霜期314天。年均气温在15.6～17℃之间，年均降雨量1,471～1,651mm 之间。
　　××县主要森林类型：××松林、常绿阔叶林、石栎、栲类、青冈常绿阔叶林、旱冬瓜林。
　　××县交通便利，距省会××391km，距××市144km ，除公路外，还有省会××至××市的空中航线。全县12个乡镇均有班车通达，基本形成以县城为中心四通八达的公路交通网。纳入本次评估范围的国有林属××伐区，位于东经××°45′50〃至××°48′05〃，北纬××°05′36〃至××°06′32〃。距××县城55公里, 伐区平均坡度19度, 路网平均密度为×米/公顷，基本木材运输通道网已形成，主要树种为天然针叶林，树种组成8松1栎1灌+西南桦，林分郁闭度为0.6，林种为一般用材林。
　　三、评估目的
　　本次评估目的为国有商品用材林林木资产及五十年林地使用权依法有偿流转提供价值参考依据。
　　本次评估目的经××市人民政府，×政复[2008]26号《××市人民政府关于对各县区国有商品林林地林木有偿流转的批复》的批准。
　　四、评估对象及范围
　　纳入本次资产评估范围的评估对象是××族自治县××乡29.3543万亩国有商品用材林林木资产及五十年林地使用权资产，具体涉及18宗地，共计111个林班、1250个小班纳入本次资产评估范围。
　　五、评估价值类型及定义
　　参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：市场价值。
　　市场价值的内涵：市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
　　六、评估基准日
　　本项目资产评估基准日为二零零八年七月二十日。
　　七、评估原则
　　我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：
　　(一)遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则;
　　(二)遵循了预期收益原则，根据对待估资产的未来获利能力预期来确定待估资产的价值;
　　(三)遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值;
　　(四)遵循替代原则，充分考虑与待估资产存在替代性的类似资产的价格来确定其价值;
　　(五)遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值;
　　(六)遵循最高最佳使用原则，以待估资产的最高最佳使用为前提来确定其价值;
　　(七)遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值;
　　(八)评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。
　　八、评估依据
　　(一)行为依据
　　1、资产评估业务约定书;
　　2、××市人民政府×政复[2008]26号《××市人民政府关于对各县区国有商品林林地林木有偿流转的批复》。
　　(二)法律依据
　　1、1991年11月16日国务院发布的《国有资产评估管理办法》(91号令) ;
　　2、1992年7月18日国家国有资产管理局发布的36号《国有资产评估管理办法实施细则》;
　　3、国资办发[1996]23号国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行)的通知》;
　　4、2004年2月25日财政部印发财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》;
　　5、财政部、国家林业局2006年12月25日财企[2006]529号关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知;
　　6、1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部关于发布《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的通知;
　　7、中国资产评估协会2007年11月28日中评协[2007]189号关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知;
　　8、《中华人民共和国森林法》;
　　9、其他有关规定。
　　(三)产权、数量、质量核查及取价依据
　　1、委托方出具的国有山林权证复印件;
　　2、××县国有商品用材林资产清单;
　　3、××调查规划设计院2008年8月15日出具的《××县拟流转国有商品用材林森林资源核查报告》;
　　4、××省森林调查常用数表;
　　5、评估人员收集的有关区县市场询价、参数资料记录。
　　九、评估方法
　　本次评估的目的是对国有商品用材林林木所有权及五十年林地使用权有偿流转提供价值参考依据，考虑评估对象现有的具体情况，本次评估林木采用重置成本法、收获现值法、市场价倒算法，林地采用了现行市价法;
　　一、对幼龄林及未成林造林地采用重置成本法;
　　二、对中龄林、近熟林采用收获现值法;

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