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中介(intermediary)是一个人或者服务器,指那些在通讯或者交易的两个或者更多终端间的第三者。例如,企图将一个劳资纠纷中的两方调解的人(有时这个又称为调解或者调停)或者安排卖方和买方完成房地长交易的房地产经纪人。下面是www.01hn.com范文网小编整理的中介老板怎么做,供大家参考!中介老板怎么做
中介老板怎么做一
日期:2012-10-3 21:38:00
一:迷茫中进入了房产中介行业
偶然的一天,碰到一个半生不熟的人,一个房产中介的老板!
你在做什么,有兴趣来中介吗?
我行吗?
行的,肯定行的,不懂我还可以教你的!!!
好吧,我来试试!反正在家里也无聊。
那什么时候来上班?
明天我不在单位,你后天来吧。
好的!!
就这样简简单单的几句交流,我没有做很大的考虑就答应了。
一个人在低谷的时候其实要求真的很低,有一份工作而且能解决温饱就OK了。
那是2003年10月下旬的一天,我开始了我的10年房产中介之旅。
日期:2012-10-03 22:00:36
二:上班的第一个星期
记得很清楚那是2003年的10月31日,我开始去中介公司上班。当时的房产中介在我们东南沿海刚刚起步,老板需要很多业务员,越多越好。
我的底薪是300元,电话费补贴50元。对于失业很久的我来说我已经很满足了。
至少可以解决我的房租问题了。
万事开头难,第一个星期每一天8.00报到后我就无所事事了,公司发给我两本笔记本,一本是抄房源的,一本是记买房的客户的。但我却不知道从何做起,不知道老业务员的那么多房源和客户是从哪里来的,当时真的好羡慕!
只好告诉老板我出去看房子了,其实在那一星期里我要么是在漫无目的的逛大街要么回出租房看电视,睡大觉。
就这样一个星期很快就过去了。
日期:2012-10-04 08:44:13
三:我的第一单
大约是在我上班的第九天还是第十天,我站在公司门口很无聊的看着马路上车来车往,突然在我前面停下一辆黑色的帕萨特,里面有3个男的!那个开车的叫我:
" 兄弟",你过来一下!
我走过去,什么事啊,大哥?
我要卖房子,越快越好。
多久能卖掉啊?
一个星期吧,懵懂的我懵懂的答应着!
好吧!
那你先带我看看你的房子?
就这样我有了我的第一个房源,这是个三室一厅一卫一厨的房子,在一楼,面积在101平方左右,其中储藏室很大有25平方,而且靠路边,简单装修。
这是个市中心的房子,地段不错,房东的要价是29.8万。
回到公司后我就告诉同事我有这样的房源,同事们都很高兴,因为当时的房源很紧张。
同事们都赶紧打电话给他们的买房客户,这样在短短的3天不到的时间里大约有十二三个客户去看过房,最终小朱的客户买了这套房子。
小朱的客户老婆是医生,丈夫是老师,看了房子后我就一个劲的和他们说这个储藏室的好处,他们看看我说的不错,整体的房子价位也符合他们的要求,也就很快答应了。
房子经过讨价还价后在28.6万成交,中介费卖方2500,买方2000。
我很高兴,小朱很高兴,公司老板更高兴。
日期:2012-10-05 19:14:46
四:第一个房产中介
我上班的第一个房产中介叫CG房产,公司创建于1997年,当时位于老城区,是中介所,刚开始做租房多,随着房地产市场的不断发展,业务也不断的拓展,最后演变成公司,业务范围也从当初的只有租放发展到:租房,二手房买卖,贷款等全方位的业务,不过当时该该公司还不能办理贷款业务,他的所有贷款业务都是挂靠在更大的房产中介公司里的。
该公司在我们县城的中介里属于早的一批,老板是个30来岁的男的!
我们现在的公司位于市中心,老店也还在。公司共16人,新店13人,老店3人。
新店的人员是:财务2人,办证1人,办理贷款等业务1人,业务员8人,加老板正好13人。老店3人,一个二手房业务员,是个老头;二个租房业务员,二个小姑娘。
在接下去的日子里我会对我第一个上班的中介的业务员逐一介绍,因为我们老一批的业务员最终都各奔东西,有的坚持做中介,有的到其他行业去了。每个人都有值得我怀念的故事
日期:2012-10-05 20:15:06
五:我的第二单业务
有了第一单业务后,我对二手房业务也自信许多,上班也变得正常了,朋友,同学里大都知道我在做二手房,我的房源也逐步多起来了。
最重要的一点,我是坚持每一个房源都要亲自去看,而且看好我对每一个房源的的结构都要画在房源簿上,并且我会对每一个小区的房屋分布图都做到了如指掌;还有每一套房子的采光怎么样,我都做到心中基本上清楚。这习惯为我能在二手房中介里混上10年立下汗马功劳。
我的第二单业务的房源是我一个同学的,在当时我们县城的最新小区HTJY里。房子面积150平方+储藏室10平方,16楼,可直接落户,在最高楼。
他一个领导的朋友想买的的房子,他又不想卖,因为熟人之间不好说话,而且是领导的朋友肯定要比市场价便宜。
他到我公司问我可以能卖多少,说实话按照我当时的业务水平,估价是绝对没这个水平的,我就说反正叫高价不亏本的,叫55万吧。
他吓了一跳(因为他领导的朋友的报价是47万)。
“不可能有怎么高的”,他说,我的心里价位才49.6万!
我说反正我给你卖50万以上,你放心
他说:“卖到50万以上,中介费付3000,多余的我们一人一半”
好的,一言为定!
就这样我得到了我中介生涯的最兴奋的房源,而且就在第二天我就把该房子卖了。
第二天吃完晚饭后,我就来到公司,大约在19:00多的时候进来一对带眼镜的夫妻,问我有没有HTJY的房子,我就介绍了我同学的房子,说还可以直接落户,过户费可以省很多(当时的营业税按1年缴的,现在是5年)
有时候运气来了,你想挡也挡不住的!
" 这个房子的最低价是多少?"老公问。
“53.5万”!
“还可以便宜吗”?
“这个你要和房东面谈了我就不知道”。
“好吧,你把房东叫过来吧,我和他谈谈".
好的,我沉住无比兴奋的心情去打电话了”
我告诉我同学,这个人肯定喜欢你的房子了,我的报价是53.5万,要和你面谈。
我同学很快就到我们公司了,面谈也很顺利,房子最终在52.5万成交,定金2万,首付21.5万,还有30万在直接落户办好后付清。
一个星期后,所有事情都办好。
2、寻找客户需要的盘,要快;
3、给客户好的印象,多销楼盘给他,态度诚恳,歧视客户,心可能详细了解客户需求;
4、派卡片同资料
5、给客户信心
6、送客户上车,做好保护工作
7、用心聆听;
8、告诉客户公司的服务宗旨,再一次推销自己;
三、介绍楼盘的技巧
1、按客户的需求介绍楼宇的详细情况。
2、以价格和价值前景吸引客户
3、楼盘的对比,或做按揭。
4、勾起客户的看楼欲望,(问有否看这附近的楼盘,同行家看过没,永远是最好的)
5、勾起客户的购买欲望。
6、留意客户的反应,不时停顿,聆听。
7、有策略性的推盘。
8、站在对方的立场考虑。
9、清楚讲解佣金制度。
10、尽量避免和客户争论。
11、了解客户需求。
12、适时的否定客户,(对不正确有观念:比如想花100万买价值120万的房子)
四、跟进客户技巧
1、随时做到——贴,就像膏药一样贴住他。经常性的短信问候他,让他对你本人印象深刻
2、适当制造危机感。
3、安排一次看楼时间,准时高效。
4、了解客户的意向,有否和行家看楼,改变客户的需求。
5、了解客户的真实想法。
五、打电话技巧
1、打电话前一定要明确,通过这个电话你要达到的目的。
2、充分做好准备,调整好自己的状态
3、注意自己的语音语调,男生尽量让自己的生意有磁性;女生尽量让自己的声音有甜美。
4、尽量利用好异性相吸的特点去发挥自己的长处。
5、注意客户的心理变化,没见面之前不能把所有的一切告诉客户,要有所保留,见面后沟通。
6、尽量在电话中展示你的专业和你的丰富的知识,跟客户寻求共同语言,以引起共鸣”
这是我在其他网站上找到的,觉得不错就发给大家。
日期:2012-10-12 20:18:58
十三:我的实战经验:
1.熟悉本城市房子的分布图,并知道房屋的性质及类型。
2.知道房子的结构,且能很快画出草图。
3.所有的房源必须亲自去看,看看采光,套型,有没有漏水等并和房东有过一定的交流。
4.能大概的估出任何房子市场价。
5.和客户交流时7分真,3分假,当然假不是叫你欺骗客户,只不过是善意的谎言,以便谈判时你能主动。
6.熟悉中介操作流程,包括过户,按揭,及相关费用的计算。
7.带客户看房时不要带多,先看3套再说。
8.带客户看房前要了解客户的要求,磨刀不误砍柴工。
9,接听电话电话时尽量不要再公司店堂里。
10.谈价格时不要先下结论,让房东和客户谈的差不多时,再做最后的促成。无非是取个中间价。
11.搞好售后服务工作,首付,过户,按揭及水电的过户等。
12.最重要的一点:千万不要欺骗客户,要真诚对待客户包括买方卖方,当客户变成信任你的朋友时,什么都好说了。
这些是我们以前的一些技巧及经验,我初步做了总结,不知道对现在的中介同行的操作有没有帮助,如有不胜荣幸。
日期:2012-10-19 23:50:29
真的很佩服楼主的运气,上班10天就开单,而且每月平均都能开三单。相比,我也是做房产中介的,运气就差了很多。去年我一套房子都没有卖掉,今年运气也不好,只卖掉两套。我想问问楼主,我现在是在一家小中介(没房源,没客户,没网站),里面的阿姨也不怎么教,所有的租房卖房知识都是我自学的。问题是:楼主是在大中介还是小中介,到底哪个更锻炼人,我该不该跳槽到大中介?
.我觉得房产中介行业马上要洗牌了,如果你想在这个行业做下去的话,就到大的中介去,还有你可以多关注贷款这块业务应该比卖二手房更有前途
日期:2012-10-23 17:16:17
十四:来到JY房产
我被老板辞退的消息马上在整个公司传出,JY老王也在第一时间知道。当天下午5点多的时候他们公司的老板小W打我电话了,约我晚上到他办公室谈谈,我知道老王告诉了他我的一切。
当天晚上7.00左右的时候我到他的办公室,老王也在,简单的寒暄之后,我们就进入了正题,邀请我加入他们的公司,提成比原先的公司加5点。
我没想到这样的好事,爽快的答应了。
JY房产在当时是我们这里最大的房产中介公司之一,有分公司好几家,直接和银行签约的,当时的合作银行主要有NB银行和GF银行。而CG房产是没有直接和银行签约的,它的所有的贷款业务就是挂靠在像JY这样的大中介里的。
JY房产的股东有是小W和大W,,是两兄弟,小W占60%,大W是占40%,小W负责银行这块,大W负责各门店的业务及过户这块。
第三天我来到了JY房产的BD分公司,由老王带我去的。
日期:2012-10-25 00:11:55
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楼主,我一个学妹准备在一线城市郊区买套小产权房,关于这方面你有什么建议吗?
个人不建议你去买小产权房,这样风险太大了,小产权房的买卖是不受国家法律保护的,辛辛苦苦钻的钱有可能会打水漂,我不知道你是哪里的,建议你的学妹小心为好,个人更倾向于1年内不要去买房包括国有的商品房,观望为妙。
日期:2012-10-25 00:29:11
. 写的不错,请问现在中介如何收费的吗?我记得任志强说,明天年初3月份左右,房价必涨,难道像你说的一样,只是小涨,这三年内都不会有大涨大跌的情况?如果是中心的房子比较保值,但是价格也很高,上升空间不大,但是如果选择远点的靠地铁的,万一跌了怎么办?租金也不高,交通不方便等因素?不知道在哪里买的好,谢谢
中介费卖方3000,买方4000,我同学给我16000,我只收了5000。
这是我记忆里最深的一单业务,因为买方连房子的没看,就签了合同,我的中介生涯里仅见过2个,不过还有一个业务不是我的。
日期:2012-10-06 01:42:33
六:偷房源
老的业务员都应该清楚在当时的市场环境下好的房源比什么都重要,买房的客户可以说是在满天飞,可好的房源真的不多。所以那时中介行业就流行“偷房源”。就是到别的中介里去偷我们没有的房源。
一般老的业务员不敢去偷房源,而新的业务员去偷的话成功的概率就高了。因为其他中介公司的业务员不认识新业务员,分不清是真买房还是假买房。
我偷的第一个房源是位于兴宁路的一幢四层半街面房,在我的同事老马的指导下我到了一个离我们公司较远的叫HT房产的中介里偷了这个房源。
那是刚刚吃了晚饭不久,我怀着惴惴不安的心情走进了HT房产,有2个业务员在聊天,见到我很高兴问我是买房还是卖房!
“ 我想买幢街面房”!
其中一个业务员就告诉我兴宁路那幢房子。
我说想去看看房子,他就打电话给房东。
很快我们就到了那幢房子,房东也到了,是个女的50岁不到的样子。我装模作样仔仔细细楼上楼下的看了房子。
“这个房子卖多少”
“75万,诚心要的话可以商量”。
我也不敢还价,就说明天叫我家里人在来看看!顺便问了句老板娘是做什么的?
“卖手机的”
我也不敢再问下去,深怕旁边中介的业务员怀疑。心里想大不了明天和老马挨个去买手机的地方去找好了”
我就匆匆的回到我们公司。什么是做贼心虚,当时的我体会是最深的!!!
第二天我真的和老马去找房东,找了很长时间,终于在一个手机的商场找到了房东,接下去的事就是老马的事了,我不敢出面了。
老马很顺利的搞到房东的电话和底价,我们就嘻嘻哈哈的回到公司,中午我们还去吃小炒以庆祝我们的胜利。
不过可惜的是这个房源我们公司谁也没有卖掉,我们前后带了差不多6个客户,最有意向的客户是一个在菜场里做蔬菜批发的,都谈好价格准备付定金的时候,被他们家的一个亲戚捣蛋了,说什么这个地段不好什么的!
我气不过说了句:“这么好的房子你都不买,以后你要后悔的”
真的被我说中了,3年后也就是06年的11月份我碰到蔬菜的老婆告诉我说后悔死了,到现在都没有买到房子。
06年11月份的时候这个房子的市场价在120万左右了。
从此以后我就再也没有到其他中介偷过房源,也不用去偷了,因为只要知道地址我都有办法把电话号码搞到,方法很多,就不一一讲述了。
日期:2012-10-06 02:08:20
七:同事老马
老马是03年8月份的时候进的公司,我去的时候,他已在中介行业里做了3个多月了。
一般在我们小县城,中介行业里做了3个月就知道适不适合做下去了。
我和老马很投缘,他当时45岁左右,看上去50出头,人高高廋廋的,据说他老爸是原先蒋介石的手下,文采不错,后来不知道怎么的没去成台湾,就回老家做了一名老师,文革的时候吃了很多苦,当时老马说道他老爸的时候就会有点伤心。他是家里最小的!
老马在我刚进入中介行业里,给了我很多帮助,包括一些谈判技巧,业务知识等,虽然当时他自己懂得也不是很多,但对于一个刚入行的新人来说足矣。
后来我跳到另外一个中介公司后,老马也跟我过来了,我们前后一起共事了2年不到,后来由于种种原因他没有在中介行业里做了。
老马,谢谢你了,从内心里感谢你!
好久不见了,你还好吗?
日期:2012-10-08 20:14:13
八:每月保底三单
到2003年12月份我的房源已经很多,难能可贵的是我有很多独卖的房源,这要感谢我的朋友同学的信任。
从12月份到2004年3月份,我每月的签单数都超过3单,其中12月份4单,1月份5单,2月份4单,3月份5单,加上前面的2单,我在CG房产的销售的二手房总数为15单,其中8单是合作成交的,其余的都是我一个人的单子,总的佣金收入超过9万多,虽然现在看起来也不怎么样,不过在当时的中介行业里我算是出色的。
公司办证的小张,每个月的月底就要问我,“哥,你下个月几单啊”
“三单`,我肯定的说!
其实每个月的三单我一般都会在前半个月完成的,后半个月大概没有什么压力了或者是本人的不良习惯较多,导致后半个月的出单率不是很高,要出单也是合作的多。
日期:2012-10-08 21:00:39
九:同事老魏
随着二手房生意越来越好,做中介的人也越来越多。到了2004年1月份我们公司新店的业务员已达10人。
在我们小县城中介行业的门槛较低,什么人都可以试试,只要是本地的或者说会本地话的。
老板看到这些情况后想做个调整,就说谁愿意到老店去,基本工资加100。
同事们你看看我,我看看你没有一个人说话。
我不知道其中的缘由,就说我去吧!当然我不是奔着那100去的,我是想为老板分担点什么,毕竟我很感激他的。
老马白了我一眼,轻声说,”不要去,哪里做不出生意的"。
不过男子汉一言既出,驷马难追,,最终我去了老店。是1月18日。
后来才知道,他们不想去的原因主要是老魏。
老魏性格很怪,年龄在60岁左右,胃割了半个,一天要吃5顿饭。后来据他告诉我他曾经是许世友的警卫员,年轻的时候也曾辉煌过。后来碰到意外了,我也不知道他是不是吹牛,也没必要去论证。
我刚去的前几天,老魏看我很不顺眼,不太搭理我,怕我抢他的生意。搞的我很尴尬,幸好还有二个租房的小姑娘,还可以开开玩笑。
第二个星期的一天进来一个客户,要买老城区的房子,考虑读书,我不敢接待,就叫老魏了。
可怜的老魏由于年龄大了,明明知道有这样一个房源在笔记本里就是找不到,最后我找出我的笔记本把房东的电话给他了。
很快,老魏看房回来,而且把客户和房东都带来了。
我知道有戏了。
这套房子在24.8万成交了,中介费:房东2000,客户2400。
老魏很高兴,也知道我不会抢他的生意了,从此我们成了忘年交。
中介费各个城市都不一样,我们这里最高买卖双方各成交价的1%,不要去听任志强,他是房地产开发商,我们都是小市民,买房子的钱是我们辛辛苦苦省下来的,有可能是我们的父辈甚至爷爷辈的,所以对待买房子的事要小心加小心。我不该保证明年3月份的房价会跌,但我敢保证明年3月份的房子不会大涨,你要清楚国家对房地产的调控是持续不断的,这个政策在短期之内是不会有大的改变的,还有这是民生的事,上层领导很清楚房价的快速上涨会对老百姓造成很大的伤害的,所以温总理才下那么大的决心来调控房价,如果任志强敢说明年3月份房价会大涨,我会愿意以任何方式和他打赌的只要是我能力范围内地。建议去浙江绿城和老总宋卫平的有关信息资料,你会明白很多的,
日期:2012-10-25 17:26:28
十五:爆发的JY房产
JY房产创建于2003年的3月份,当时小W组建该公司时身无分文,所有的办公用品都是赊来的,只有房租是他和老婆从朋友哪里借的。
“有时候运气来了,相挡也挡不住”,小W在我到JY房产第二天中午的时候告诉我,当时他请我和老王吃饭。
原来他在第一个月的时候就赚了5万多,第二个月就把所有的债包括开公司的借款和办公用品的欠款都还清了。一年的功夫就买了3俩车,4套房子,开了2家分公司。
我不知道他为什么告诉我这些,当时的我只有羡慕的份,可能是酒过三巡的后的真言吧。我也不知道他说的是不是真的,只有傻傻的点头示意。
日期:2012-10-26 00:16:40
房主现在做二手房中介怎么样?我想去试试,希望能给个意见!谢谢哒!我已经22了,二线城市的二手房业务员怎么样?
从短期来说房产中介行业已是强弩之末了,短期内不看好二手房中介行业,我已基本上退出二手房中介了,所以不建议你去,我在今年加入中国人寿很看好中国人寿的前景,我们团队的名称是中国人寿阳光理财团队,你有兴趣可以了解一下
日期:2012-10-26 00:23:56
我想问下广州的2手房。40万首付,想买个带学位的小二房或者3房都可以。交通方便,我在天河岗顶上班。楼主,怎么看?
我不是很了解广州的二手房,一直感觉广州的房价很平稳,说明广州的购房者很理性了,市场也很成熟。买房首先考虑的是交通和周边的配套和环境,如果你对这些都满意的话就可以考虑去选房子了。
日期:2012-10-29 16:47:45
十六:到JY房产的第一个月
到JY房产的后,我马上就适应了新的环境,在第三天我就和同事合作成交了一单,房源是我的,客户是同事的。总的中介费12000,双方各6000.
由于是到了新的环境,我又带来了很多新的房源,而这些房源很多是他们都没有的,所以同事们有买房的客户都先要问我,特别是L,在第一个月里我一共卖了8套房子,其中五套是和同事合作成交的(和L合作了3套),总的中介佣金有5万多,创我中介生涯的最高纪录。当月成交量和中介佣金在整个公司均排名第一。
这样我很快得到了公司两位老总的基本信任,认可了我的业务能力。
日期:2012-10-29 17:23:26
十七:进入管理层
到了第二个月我的业绩还是名列前茅,这样两位老总就有了要我进入他们管理层的想法,是小W总出面和我谈的,我极力拒绝,我知道进入管理层就进入了是是非非的地方而我是个喜欢清静的人。
可他们还是不依不饶,两个人轮番找我谈,我只好说让我出去旅游一个星期回来再说吧。
其实我是去JH的,当时表弟的房产中介公司在JH正好准备开业,找我帮忙,到JH后我帮表弟整理好做房产中介的必须资料后就回来了,回来后大W又马上找我谈了,这样我已再没有拒绝的理由,只有答应!!
就这样我成了JY房产的业务经理兼ZS公司经理,也进入了中介的是是非非,更知晓了很多做业务的时候无法知道的的操作手法。
日期:2012-11-09 16:29:01
楼主多介绍下中介怎么忽悠客户的,或者说怎么才能通过中介买到便宜的房子,现在我正想买二手房,但是通过接触很多中介都是不靠谱,忽悠成分太多.
和中介打交道要注意啥?
.其实中介只能帮你买到相对便宜的房子
和中介打交道要注意的地方:1找一个信用等级相对高一点的中介2要清楚你可以承受的最高价格。3.不要轻信业务员的话,更不要相信关系一般的中介业务员,4多选几个中介比较。5要清楚你买房后过户和按揭及中介费所需的明细费用。6选择合适的房子(你买房子是做什么用的比如结婚吗,孩子读书)
日期:2012-11-09 16:31:12
w 海解楼主,你好,看到你之前的回复有说到业主和买家可以用抵押的方式解决分期付款的问题。请说说细节好吗?谢谢!
正在看二手学区房,有一套房总价有点超过我们的目前可以拿出来的现金,不想贷款,业主说可以分期付,怎么样能确保双方的利益呢?
.如果这套房子你真的喜欢的话,我建议你去办理按揭,额度可以少点,这样保险点,避免以后不必要的纠纷。
日期:2012-11-09 23:58:20
楼主,我想问婚后买房时写两人名字需要提供两个人的收入证明和两人各自一年的银行流水吗? 因为女方婚后生BB休了一年产假,保险有继续交,但这一年没有工资,银行没有流水记录。这种情况该怎么办呢?自己的工资收入证明能达到还款的2倍或者2倍以上的话,是不是只提供一个人的也可以呢???期盼您的回答!
.买房写两个人的名字是好事,说明夫妻双方对彼此的尊重,我不知道你是在那个银行办的按揭的,一般办理按揭的话是不需要流水的,而且你也不用担心,你所委托的中介会为你办好一切手续的,只要你能打好收入证明就可以了。这方面中介基本上都是作假的,就是为了能顺利的把贷款办下来。。
日期:2012-11-10 00:11:20
楼主能帮我解答下按揭贷款买首房的问题吗。
我不知道你是买的第几套房,如果是第一套一般首付在30-40%就够了,如果是第二套就要到60%以上了。不过我感觉你应该是第一套,所以你的买房首付应该在30%,加上过户的费用你应该准备40%的钱。
不知道我回答的是否你要问的问题。
买房的基本流程:看房——签订买房合同(付定金)----首付并办理过户----产权证办出后到银行办按揭----办好按揭---水电煤气等过户---交房
注意的问题:1买房者夫妻双方的征信,2定金不能超过总房价的20%,3年份过长和面积小的房子很多银行是不能办理按揭的,4按揭办好后要留部分钱当押金等交房时验房通过才可以给房东,5水电等要及时过户好,以免引起以后不必要的麻烦
在我在的2个半月里老魏也做出了7单的生意,这是他做中介3年来的最好业绩。
你不像他们要抢我的生意!!!
老魏简单朴实的一句话我知道了老魏不喜欢他们的理由了。
可怜的老魏,现在因脑溢血,成了半个植物人,很想去看看他,不过最终我没去,只是从他儿子的口中了解一些他的信息。
祝好人一生平安。
日期:2012-10-10 17:47:51
十:和老板产生了矛盾
随着和老魏关系的逐渐升华,我在老店里也变得越来越自由自在,而且那时中介刚刚热门,我又做的不错,所以我的朋友也变得多了,叫我出去玩的人也越来越多了。人就是怎么现实,你在一个行业里出色了,你的朋友就会多了,而万一落难呢,基本上那些朋友都变得好像不是朋友了。这就叫“穷在闹市无人问,富在深山有远亲”。
有时候,我在上班时间出去玩,老板偶然过来是我都不在,这样次数多了老板就怀疑我了,老魏也为我挡了好几次,说我去看房子什么的,可次数多了后到后就无济于事了。
而我当时傻傻的认为我只要业务做的好这有什么呢,对老板的怀疑和询问我是置之不理,后来我做了其他公司的业务经理后知道了至少这是对人的一种不尊重,对老板的藐视。
就这样老板对我产生了很大的看法,但是他一直没有点破,直到我卖了中介生涯里唯一的一套别墅生意后我们的矛盾真正的激化了
日期:2012-10-11 19:45:31
十一:中介生涯里卖的唯一一套别墅
这套房子位于HTJY,是二期的,房子已经结顶,还没交付钥匙,更没有房产证和土地证。房东是我朋友的老丈人,买的时候95万左右。
我给的建议底价是125万,报价129.8万,而房东一定坚持要报135万”
我也就按照房东的要求把该房源挂墙了,所谓挂墙就是把房子的基本信息写在房源纸上并贴到公司的信息栏上。当时我们很少在网上发布信息,大家都没有这种习惯。
房子挂墙后问的人很多,提出看房的却很少,大概只有二个,在当时100万以上的房子是高价房了,买的客户的确不多。
大概在半个月的一天晚上我到新店去,JY房产的老王也正在,我和老王不是很熟但由于是共同的行业我们有了共同的话题。聊着聊着我们就聊到那幢别墅了。
“ 多少价格,”老王兴奋的问道。
“报价135万"
好的,我明天叫客户来看房,原来他有客户正好要买这样的房子,正在苦苦寻找呢。真是踏破铁鞋无觅处,得来全不费工夫!!!!
第二天客户看房后很满意,房东过来后我们在JY房产谈,经过一段拉锯战最后在128.6万成交。定金20万,首付48.6万,15天内付清,余款在该房子办理过户手续时付清。中介费买方10000,卖方8000.
签订合同时,由于JY房产的两个老总都不在,其他人都不会,怎么办?
“ 我来吧”,我说。
“你行吗”?老王怀疑的问道。
“你放心,我在原来单位里做过文书,行的。”
就这样我写了房产买卖的第一份合同,也就是这份合同改变了我做中介的方向。在我们县城里的中介一般两个中介合作卖房时合同一般在买方的中介写合同,过户和按揭及其他相关手续都由买方的中介办理,中介费则各一半,按揭费另行协商。
很可惜的是在付首付的的时候,房东后悔了,按道理应该赔给买方20万并承担买卖双方的中介费。经过2个多小时的沟通,房东赔给买方10万损失费,付给我们中介费8000.
此后在我的漫长的中介生涯里,我再也没有卖掉过别墅,或许是我和别墅没有缘份吧。这也是我的小小遗憾。
日期:2012-10-12 10:34:43
客观的讲现在还不是买房的时间,中国的房价已在下降通道里了,政府也明确表示要使房价回到合理的价位。现在的房价充其量是在下降过程中盘整阶段,做过股票的都知道久盘必跌的道理。
根据本人多年的经验分析中国的房价在3年里是不可能涨的,有涨也只能是小反弹,大可不必惊慌。中国的房价至少还有15%-25%的下降空间,特别是东边沿海发达城市。
让时间来作证,相信我没错的。
广大朋友在二手房里有什么不懂的也可咨询我。留言后我会给你回复的
日期:2012-10-12 19:37:41
十二:无奈离开CG房产
别墅毁约后,我把4000元中介费交给了公司财务,并告诉老板具体的事情,老板听了我的汇报后表现出了不满的表情。原来他对我上缴的4000元中介费表示怀疑,认为我私吞了部分中介费,他怀疑的理由是卖方是我朋友的老丈人。我极力解释,可已无济于事了。
私吞部分中介费其实在中介行业是很正常的事,在条件允许的情况下有些业务员就会干这样的事,比如应该付10000的中介费,那些业务员就会叫客户付给公司4000,而给他个人3000,这样客户就少了3000,省钱的事谁不乐意呢,这又不是干什么违法的事。
不过我的中介生涯里从来没有干过这样的事,有可能是我比较正义,从另外一个角度讲我其实是个大傻瓜。
第三天下午,老板约我聊聊,我如约到了BS咖啡。聊了大约有1个多小时,虽然聊的过程风平浪静,但结果是却是波涛汹涌,老板劝我离职,我苦苦的笑笑,无奈的接受。
说实话对于老板我还是很感激的,一直到现在,虽然以后我们很少联系,见面也就点个头,打个招呼。至少他是我进入中介行业的领路人,是我中介生涯的启蒙老师。
人与人之间如果有了隔阂,没有了信任往往就很难相处了,分离往往是最好的办法,我和老板就是这样,如果我到老店后上班准时,不经常出去玩,他也就不会对我不信任,也就没了怀疑,我也不会离开他的公司。
不过塞翁失马焉知非福”
如果说我在CG房产是我中介生涯的开始阶段的话,那接下去我就进入了中介生涯的发展阶段。
日期:2012-10-12 19:45:04
房产中介业业务技巧
一、接听客户电话技巧
1、语气亲切;
2、问客户的需求;
3、永远不说没有;
4、留下客户的电话;
5、尽量解答客户疑问;
6、要熟盘,并具有保护意识;
7、口齿清晰,语气清切;
8、尽量了解客户需求,用第一时间约客户看楼;
9、尽量留意客户需求用心聆听
二、接待门客户技巧
1、问他看什么样的楼盘,尽量拉他进铺,带他看楼;
中介老板怎么做二
一直以来,房产中介行业因收入可观、挑战性大、锻炼人而广受年轻求职者的青睐。然而,有不少人进入中介行业之后,却发现钱并不是那么好赚的,结果纷纷转行。那对于真正想做中介的人,从事房产行业已有三年的小编就简单讲述一下房产中介是否好做,应该怎么做。
房产中介行业好做吗?
有意向做中介的人会有这样的疑问:房产中介好做吗?据网络数据不完全统计,65%左右的网民认为中介“不好做”,而35%左右的网民认为中介“好做”。在这里,小编想说一句,行行有本难念的经,行业是否好做关键还是在于自己,看自己是否真的喜欢一个行业,是否能做到干一行爱一行。每个行业都有精英和平凡者,像房产中介行业,有年薪百万的,也有很多只拿底薪的。也有不少人因为做中介太艰苦、太累而没有坚持下来选择换行,为此,中介行业也是人员流失率较大的服务型行业。
有意向进入中介行业的,应该怎么做?
1.选择什么样的平台。大型的中介公司规模大,有品牌影响力,房客源也多,所以比较好做,但是提成低。小型的中介公司更能锻炼人,学到的东西也比较全面,有能力的人就赚得很多,不过相对难一点!这就要看你更适合什么样的平台。
2.要做好心理准备。中介行业三个月不开单都属正常,如果自己三个月不开单,在经济方面要有一定的支撑,不然就过不了自己这关,坚持不下去而选择离开。
3.自身要具备或者培养良好的心态。在做业务过程中,会遇到形形色色的人,也会遇到各种难题,自己要做的就是端正心态,冷静应对。不管自己有多大的成就或者有多挫败,都要做到不骄躁不气馁。
职场新人怎么做好房产中介行业?
1.做事先做人。
做每件事的时候,自己要想想这样做会不会损害到别人的利益。如果不会损害别人的利益,对自己又有利,那么这件事做了就是对的。如果损害到别人的利益,哪怕自己得到了极大的利益,我想只要是还有几分善良的人都会不安!
从事中介行业,客户要租我们的房子,你如果要收客户和房东月租金各一半,等于收了一个月的租金。租赁一套月租金一千的房子,中介费就收取一千,贵不贵?经纪人可能考虑到自己的利益说那算什么贵啊。那么,换个角度来想,如果你是客户或房东,你找中介看了一套房子,房子没什么大问题,价格你也可以接受。那么你要租了,你不仅要交房租还要给中介月租的一半。而他做的仅仅是带你来看了这套房子,签合同,水电交割等一些后续问题。你给他的差不多是你一个礼拜的工资,你还会昧着良心说不贵吗?
当然,都是出来做事的,我们就要遵守公司的规章制度,中介费该收的还是要收。那么,我们能做的就是提高我们的服务质量,让客户给钱给的舒心。做到这点,作为经纪人,基本就成功了一半。
2.要懂得将心比心,和客户做真正的朋友。
有一些经纪人会做到和客户成为真正的朋友,那是因为他们把客户的事情当做自己的事情来办,而客户又能看到他的认真和负责。
客户都不是傻子,你的服务如何,态度如何,客户都看在眼里。我们经纪人在服务客户的过程中,要懂得将心比心,和客户做朋友,并不只是嘴上说说的。
就拿小编的一个朋友来说,他做经纪人也有一年多了。之前朋友操作过一个单子,谈妥了,但还没签合同。客户就主动提出请他吃饭,吃完饭,本来朋友说去买单。结果客户拉住了朋友,“说好请你吃饭的,怎么能叫你买单呢!你这样就太不够朋友了。你帮了我大忙,我得谢谢你!”。客户的一席话让我朋友很是开心,因为他的客户和他以朋友相称了。后来朋友和他的客户就一直保持联系,从而真正的成为了好朋友。最后单子成交了,也没有少一分的中介费。
3.要不断的学习。
学习贯穿人的一生,不进则退,如果一个人不善于去学习新知识,那么注定会被行业淘汰。房产经纪人要具备房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识、房地产政策等,还要不断学习并总结实践经验,比如客户的购买心理、客户的特征分析、谈单话术、逼单技巧等等。
我们还可以向业绩高手学习,学习他们身上成功的经验,并应用到实际工作中去。我们也要跟上时代的发展,当同行都在借助新媒体平台或者工具去办公,而你还在处于“原始阶段”,你怎能有竞争力!
一个优秀的房产经纪人的日常工作:
1.提前半个小时到公司,做到风雨无阻。
2.查看新的房产咨询,了解市场行情。
3.查看当天新增的房源信息。
4.每天必须清洗十五个房源,和业主做到彻底交流,了解真实情况。
5.自行录入五条房源,做好房客源匹配工作,这样成交的机会自然大增。
6.每天保证至少带两个客户看房。
7.每天及时跟进自己的客户,进一步挖掘潜在需求。
8.跟进以往成交的租客或买客,看是否租房到期,是否有购房的打算等,做好客户的回访工作。
9.在房屋销售过程中遇到的挫折,要记下问题所在,并分析总结经验,切忌重犯类似问题。
10.一天的工作下来要做好总结,并做好第二天的工作计划。
11.每天做到挖掘一个新客户。
12.有时间到周边的交易活跃区查客查房,也会有意想不到的收获。
13.主动到公交站牌或者盘源不足的目标地点派发宣传单,争取房源和客源。
14.晚上是和业主和客户沟通的最佳时间,坚持最后一个出公司。
15.说到底,心动不如行动,心勤不如手勤,一定要具备较强的执行力,主动出击。
房产中介作为一个服务型强的行业,要做好中介,就要想办法做好自己的服务,提升自己的专业水平,保持好良好的心态,端正自己的服务态度,让客户从内心里真正满意,这样就是一个好的房产经纪人。
中介老板怎么做三
哪位知道如何做二手房东
推荐回答:全面审查是购买二手房最重要的环节之一,主要包括以下几个方面:
1.对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿,查验卖房人与产权人是否为同一人,如不是同一人,须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书;
2.对房屋的产权状况的审查。房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明,包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”,购房者在审查上述证件时,必须查验原件,必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。3.对房屋其他上市交易资格的审查。
(1)如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;(2)如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;(3)如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件;
(4)如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费 用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售;.
(5)如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书;
(6)如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。
4.对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。??
关键性承诺应体现在合同当中
除了全面审查之外,交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时,或者以所购房屋进行抵押贷款时,要对所购房屋进行评估;签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续,在这一环节,律师会告诉购房者需要准备哪些证件。最后,购房后应及时办理过户手续,以避免节外生枝
二手房水电改造应该如何做呢?
问题详情:房子是买的一套二手房,这个水电部分肯定是要重新做了,请问二手房水电改造应该如何做?要注意哪些事项呢?
推荐回答:这个水管电线这些肯定要重新换了再做,因为时间久了,难保不出现什么问题,为了安全,这块我还是建议选择重新换掉再做一次。
二手房水电改造中,首先要知道水电已经做了有多少年限了,如果年限长的话,要检查里面线路是不是单股铜线,如果不是铜线而是麻花线的话,就需要注意了,线路一定要全换一下为好. 如果原水电年限比较短的话,应该都是单股铜线,可以部分改造.(空调要单走改成4平方的线为好)最后就是检查下电闸箱里面的开光,如果安数小的话,最好换一下为好,要不然后期会出现线路带不起来.
我觉得二手房水电改造的话,要注意的事情就是把旧的水管电路这些重新规划一下,材料更换是肯定的,然后就是整个装修中需要的设计布局走向,都要根据实际情况来设定。
二手房水电改造注意事项我总结了几个方面的: 1,电路没有接地保护:验收二手房时,可以打开几个开关插座,看看电线是否有接地保护.接地保护是指将正常情况下不带电,而在绝缘材料损坏后或其他情况下可能带电的电器金属部分用导线与接地体可靠连接起来的一种保护接线.时间较长的旧房一般都没有接地保护,无法减少电路老化或短路后漏电对人身财产造成的危害.因此需要对之采取有效的接地保护措施. 2,电线回路简单:时间较久远的老房,像插座和照明常常混用一个回路,而如果好几个电器一同打开,就容易造成电盒跳闸,造成其他电器无法使用.而在现在的电线回路设计中,功率大的电器单独走线,其他的则会采取多个比较复杂的回路布线. 3,电路设备老化严重:一方面施工不规范容易造成电路设备老化,另一方面设备自身随着时间流逝也不可避免变旧.因此使用时间较长的二手房,在验收时,需要重点查看一下电路的各个配件质量是否良好,看有无锈蚀,破损等老化严重情况. 4,开关插座不够用:国标规定,民用住宅中固定插座数量不应少于12个,但目前仍有不少的二手房原有的插座数量达不到这个标准.而如果大量使用移动插座,当电流负荷增大时,移动插座就会因接触不良产生异常的高温,埋下触电和电器火灾事故隐患.因此在二手房改造时,需要注意多增加一些开关插座.
我想问问大家如何做二手房按揭
推荐回答:二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。
申请条件:
1.有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;
2.所购二手房的房产权利证明;
3.与售房人签订的《房屋买卖合同》,及售房人提供的划款账号;
4.如抵押物须评估的,须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告;
5.所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;
6.贷款人要求提供的其他文件或资料。
7.借款人合法有效的身份证件;
8.借款人经济收入证明或职业证明;
9.借款人家庭户口登记簿;
10.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明;
谁了解如何做二手房东?
推荐回答:二手房东,主要是要看你与原房东在签订租房协议时,有没有明确规定,款经房东同意不得转租或借用他人使用等规定。如有,就是在做违约的事,一旦被房东发现,肯定是要回房子并收你违约金的。如果没有,你就可以钻空子了,房东也拿你没有办法,除非他违约不租了,给你违约金。
二房东也是要担风险的,如果没有经房东同意转租,租房人在房里有违法的事或在房子里出事,或损坏了房屋,你是要负责任的。如果房东同意转租,你就要与其写一个授权转租的协定,并分清发生问题时的责任。
广州二手房装修价格表如何做
问题详情:广州二手房装修价格表如何做好?有什么技巧、或者是注意事项?
推荐回答:要做整体规划
这个规划设计很重要,避免业主在装修过程中再走一些弯路。
一般在改造前,业主需要明确是要局部改造,还是全部改造?比如房屋中原来的一些布局业主能接受;或者由于预算等等问题,业主只做一些局部的改造:例如给配水、局部造型之类的。还有一种做法是推翻以前的方案,彻底的把该拆的全部拆了,重头开始做。
恩 这个技巧太多了,尤其是很多改的很多东西,这个需要细细去弄
要算清楚,不要漏项
您好 区域不一样价格也是不一样的哦,建议您在当地多找几家装修公司帮您报个价哦,希望能帮到您,祝生活愉快!
可以在福窝装修网上招标,会帮你选择三家装修公司,你可以从中选择一家适合自己的。相信总有一款适合你。
需要列出你要做的有哪些项目,还有具体要做那种风格、造型
建议你福窝发布装修招标,会有三家装修公司免费量房和报价,选福窝省心~
二手房如何做按揭谁知道
推荐回答:首先看您是准备在哪个城市买房,因为每个城市的政策都是不一样的,看自己是否符合政策条件,所需要的资料有:1,身份证2,户口本,3,婚姻证明,4银行流水账(最好是提供一年的)5,收入证明(是月供款的两倍),6,贷款银行存折,7,大额存款(银行看你是否有能力支付首期款)
,一般只要在银行没有不良记录,贷款都是很容易批下来的
希望可以帮助到你.
1、银行征信调查(去人民银行查买方的征信情况);
2、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);
3、向卖方支付定金并预留房屋尾款;
4、房屋过户的同时银行审查贷款条件;
5、银行发放贷款到卖方账户;
6、双方共同去做物业交割(水、电、气、暖、物业费,原房主户口必须迁出);
7、向卖方支付尾款。
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