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自治州加快培育和发展住房租赁市场实施意见
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)精神，根据《自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展自治区住房租赁市场的实施意见》(新政办发〔2016〕179号)及自治区住房和城乡建设厅《关于推动建立各民族相互嵌入式的社会结构和社区环境的通知》(新建办〔2015〕15号)要求，加快培育和发展自治州住房租赁市场，规范住房租赁管理，逐步建立购租并举的住房制度，改善城镇居民住房条件，结合州情实际，制定本实施意见。
一、总体要求
(一)指导思想
全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，贯彻落实中央经济工作会议和自治区、自治州党委经济工作会议精神，牢固树立和贯彻新发展理念，紧紧围绕社会稳定和长治久安总目标，把培育和发展住房租赁市场放在自治州经济社会工作整体布局中统筹考虑，充分发挥住房租赁市场在完善市场供应、解决居民住房需求、促进经济社会发展中的重要作用，以建立购租并举的住房制度为重要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁需求体系。以解决制约住房租赁市场发展的突出问题为导向，有效增加市场供应，满足居民多样化、多元化、多层次的住房租赁需求，保障当事人合法权益，促进全州住房租赁市场持续健康发展。
(二)发展目标
到2022年，全州基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。鼓励各县市根据经济社会发展、城市综合承载能力和房地产市场发展实际情况，充分发挥主动性和创造性，合理确定住房租赁市场发展目标，科学制定政策措施。推动建立各民族相互嵌入式的社会结构和社区环境，逐步形成各族群众共居、共学、共事、共乐的和谐局面，推动实现城镇、乡村各族居民住有所居的目标。
二、工作重点
(一)培育市场供应主体
1﹒重点培育机构化、规模化、专业化的住房租赁企业，鼓励发展国有和民营住房租赁企业，支持房地产企业、房地产经纪机构、物业服务企业设立子公司开展住房租赁业务，形成大、中、小住房租赁企业协同发展良好格局。充分发挥国有企业示范引领作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的有关政策支持。住房租赁企业登记的租住人员信息，要与当地社区、派出所联系，接入公安信息系统，实现对承租人信息的有效对接。
坚持统筹推进，库尔勒地区(含库尔勒经济技术开发区)要根据企业运营规模、资金实力、运营能力、诚实守信等因素，2018年12月底选择1—2家住房租赁骨干企业，完成总住房租赁套数的10%，2019年完成15%，2020年完成25%，2021年完成35%;和静县、轮台县、焉耆县于2018年底选择1家住房租赁骨干企业，完成总住房租赁套数的5%以上，2019年完成8%以上，2020年完成12%，2021年完成20%;其余各县到2020年完成总住房租赁套数的30%以上。到2022年各县市基本形成政府、国有企业、社会化机构、个人多主体的租赁住房供给体系，培育20家住房租赁示范企业，有力提升住房租赁行业规模化、集约化、专业化水平。
2﹒鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。各县市可在房地产开发项目建设条件意见书中要求房地产开发企业在新建商品住宅项目中自持一定面积住房用于租赁。具体自持比例及期限由各县市根据当地房地产市场状况确定。对库存较多、资金压力较大的房地产开发企业，要采取有力措施，制定有效方案，鼓励和引导房地产开发企业创新租赁模式，出租库存商品住房，支持房地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产，允许消费者先租后买，支付的租金可抵扣房款。
3﹒支持依法经营、诚实守信的物业服务企业开展住房租赁经营，鼓励物业服务企业发挥信息、人员、服务等优势，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。
4﹒建立租赁企业准入管理体系。在试点工作期间，住房租赁企业要严格按照《中华人民共和国公司法》第七条、第十四条办理工商手续取得营业执照，并在当地住建部门备案。具体企业的规模、租赁年限由各县市制定具体办法。
5﹒规范发展住房租赁中介机构。充分发挥中介机构特别是经纪机构作用，提供规范的居间服务。建立健全住房租赁中介机构和从业人员执业资格、信用管理制度，全面推行中介人员实名服务、服务项目明码标价制度。引导开展行业自律，加强业务培训，促进依法经营、诚实守信、公平交易。
6﹒规范城中村住房租赁。加强城中村房屋租赁信息登记管理。启动利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。鼓励农村原集体经济组织开展规模化住房租赁业务。鼓励农村原集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务，享受住房租赁企业相关政策优惠。
7﹒支持和规范个人出租住房。落实国家、自治区相关优惠政策，鼓励个人依法自行出租或委托住房租赁企业、中介机构、物业服务企业，出租符合安全要求、满足基本使用功能的自住房。充分利用政府住房租赁信息服务与监管平台，为个人出租住房提供高效、便捷的信息服务。
(二)鼓励住房出租
1﹒完善住房租赁支持政策。结合当地实际，制定优惠政策，支持住房租赁消费，引导城镇居民通过租房解决居住问题。稳定就业或符合当地人才引进规定的非本地户籍承租人，可凭登记备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记、领取居住证。对符合规定条件的，可申请登记常住户口，享受义务教育、医疗等基本公共服务。简化相关手续和办事流程，为承租人申领居住证和住房租赁企业提供便利。有条件的县市可向租房居住地引进人才给予适当数额的租赁补贴。
2﹒积极探索租房者子女就近享受中小学义务教育。对具有当地户籍、在城区无住房、可提供经登记备案1—3年租赁证明的家庭，当地教育主管部门要在统筹考虑城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，积极扩增教育资源供给，按照“积极稳妥、量力而行、分步实施”原则，探索实行义务教育适龄子女就近入学。同一套住房在同一时段内，只允许同一租赁家庭的子女就近入学。学校、教育主管部门、住房城镇主管部门相关机构不定期对学生居住情况进行抽查核实，违规行为记入个人信用记录并纳入州级和各县市街道办事处(社区)住房租赁信息平台。具体实施细则由各县市自行制定执行。
3﹒健全法规制度。落实和完善住房租赁制度法规，明确租赁各方的权利和义务，规范市场行为，稳定租赁关系。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自单方解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。统一使用由国家工商总局制定的房屋租赁合同示范文本。
(三)完善公共租赁住房
1﹒明确公租房保障对象。坚持把城镇中、低收入住房困难家庭、新就业无房职工(含公安机关事业编事业岗人员)和在城镇稳定就业的外来务工人员、残疾人员等作为保障重点，进一步提高公共租赁保障水平。同时，兼顾新增住房困难群体、新型城镇化发展和户籍制度改革带来的住房保障需求。完善租赁补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障措施，结合各县市市场租金水平和保障对象情况，按照分档补贴原则，合理确定租赁补贴标准。具体办法由各县市自行制定实施。
2﹒建立健全公租房申请、审核、公示、轮候、配租和租赁管理制度，加强对公租房建设筹集和租后管理工作的监督。各级住建部门要按照规定程序严格准入审核，加强公租房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，依法依纪严肃追究相关单位和人员责任。
3﹒承租人如虚报家庭住房、家庭收入等情况，骗租公租房的，由当地住建部门依法解除租赁合同，责令退出住房，按规定标准补交租金，并按合同约定进行相应处理;骗租行为记入信用档案，5年内不得申请任何政策性住房。
4﹒提高公租房运营保障能力。进一步完善配套设施，提高公租房入住比例。将政府投资、建设和管理的公租房委托住房租赁企业运营管理。各级住建部门要加强对企业自建公租房的监管，对闲置住房、库存商品住房等，允许按照国家和自治区的住宅设计规范改造，审批验收合格后进行出租。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、私企厂房、商业办公用房等，按规定改建为公共租赁住房。改建后的公共租赁住房经住建部门牵头会同有关部门验收合格后投入使用，改建后用水、用电、用气执行居民价格标准。委托经营管理办法由各县市结合实际制定执行。
5﹒积极引导“城中村”通过棚户区改造综合整治开展规模化租赁。对有条件的县市可以以街道办事处、乡镇人民政府为单位开展试点，引导各乡镇结合“城中村”棚户区改造和综合整治提升“城中村”的品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的房屋进行整治改造提升，并在综合整治完毕后进行质量检测和消防验收、备案手续;对参与“城中村”棚户区改造和综合整治的单位，各县市可根据实际财力给予适当补贴。具体由各县市结合实际确定补贴标准。
6﹒提高租赁住房项目审批效率。认真落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。
(四)加大政策支持力度
1﹒加大住房公积金支持力度。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住商品住房的，可根据当地市场租金水平和租住住房面积，合理确定租房提取额度;各级住房公积金管理部门可根据经济发展和租金水平，每年适当调整租房提取额度，并向社会公布。
2﹒落实税收优惠。对房地产开发企业利用新建用房开展规模化租赁业务结束后出售用房的，按照新建商品房标准办理销售、不动产登记手续及按规定缴纳相关交易税费。落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场若干意见》《自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展自治区住房租赁市场的实施意见》有关税收优惠政策规定，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。各县市协助税务部门做好住房租赁市场税收的服务管理工作。
3﹒健全法规制度。严格落实《城市房地产管理法》等法律法规，重点规范出租人、承租人、租赁企业、中介机构等市场主体行为，稳定租赁关系，完善住房租赁市场的监管体制机制。
4﹒严格合同备案。落实住房租赁合同备案制度，将租赁合同登记备案作为享受住房租赁优惠政策依据。加快实现住房租赁合同网上签约及登记备案，提高工作效率，方便群众办事。要明确住房租赁备案管理工作机构，建立州、县市、街道(乡镇)三级工作网络，委托街道办事处(乡镇人民政府)办理租赁备案业务。各级公安、住建、工商、教育、国土等部门配合做好住房租赁备案工作。
5﹒加快租赁信息平台建设。住房租赁信息服务监管平台由州住建局联合中国建设银行巴州分行共同打造，采取“互联网+住房租赁+金融”模式，通过平台实现房屋租赁信息发布、预约看房、房源信息校验、金融服务、支付结算等网上签订房屋租赁合同、网上进行房屋租赁合同备案、公布已备案住房租赁企业、经纪机构、公布住房租赁企业、经纪机构信用评级。建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的合法权益;加强全州住房租赁市场监测，规范全州住房租赁市场交易行为，为各级政府决策提供科学数据基础。(2018年8月完成自治州房屋租赁信息平台试点启动工作，12月完成各县市住建、公安、街道、乡镇、社区居委会等相关部门联接接口工作，2022年实现全州全覆盖)。
6﹒创新监管机制。建立部门相互协作配合的工作机制，推进部门之间信息共享，合力培育、发展和规范住房租赁市场。州住建局负责住房租赁市场管理指导服务相关协调工作，会同州发改、公安、工商等有关部门加强住房租赁市场监管，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入州级公共信用信息平台，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。公安部门对租赁房屋依法实行治安管理，对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理，对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查，督查指导社区居委会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁中介机构以及其他管理单位排查治安安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法宗教活动和违法经营活动，充分发挥街道、乡镇尤其是居民委员会和村民委员会的作用，将住房租赁管理和服务的重心下移，实行住房租赁网格化管理，并建立纠纷调处机制，及时化解住房租赁矛盾纠纷工作。
三、保障措施
(一)提高思想认识。培育发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度是健全完善住房供应体系、实现城镇居民住有所居的重要举措，也是一项重要的民生工作。各县市要切实加强组织领导，健全工作机制，落实工作责任，强化措施保障，确保各项工作有力有序开展。
(二)落实属地责任。各县市要对本行政区域内的住房租赁市场负总责，根据相关法律法规和本实施意见，结合实际研究制定具体管理办法。要建立多部门联合监管机制，明确职责分工，加快建设住房租赁信息服务和监管平台，推进各县市、各有关部门间信息共享。要充分发挥基层组织作用，设立住房租赁管理服务站，实现住房租赁管理服务全覆盖、无死角。
(三)加强政策支持。培育住房租赁市场是一个系统工程，涉及多个方面，各县市要落实好金融、税收、经营管理等各项政策，积极鼓励和引导资金进入住房租赁市场。对租房居民需要出具稳定居所证明的，应简化手续、优化流程、做好服务。要加强宣传，正确引导居民住房消费，转变传统住房观念，营造良好社会氛围。
库尔勒经济技术开发区参照各县市执行。
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