[房地产项目调研报告]房地产市场调研报告

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房地产市场调研报告篇1:房地产市场调查报告

　　近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
　　一、我区房地产市场发展现状
　　今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
　　1、房产投资保持较高增速
　　我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
　　2、房产销售势头回落明显
　　今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势
　　从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
　　3、房产平均价格持续走高
　　虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
　　自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
　　二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
　　由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
　　中央:
　　——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
　　——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
　　——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
　　——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
　　——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
　　——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
　　从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
　　但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
　　——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
　　——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
　　——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
　　三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
　　总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
　　1、加强房地产价格监测工作
　　建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
　　2、加强房地产项目的跟踪管理工作
　　建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
　　3、有计划有步骤的规划房地产开发
　　结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
　　4、合理引导住房主体需求
　　中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

房地产市场调研报告篇2:房地产现状及调查报告

　　一、目前中国房地产遇到的问题与状况
　　房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20%。
　　市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
　　房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是： 第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾(特别是需求将继续迅速增长的趋势)必然反映在房价的持续增长上; 第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨; 第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。 普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。
　　为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。
　　二、房地产普遍存在的问题
　　1、 房地产的整体规模增大。首先，就是我国房地产行业的投资规模逐渐扩大，占社会固定资产投资的比例也逐年增加。其次是开发规模快速增长。全国房地产施工面积每年以25%的速度递增，房地产开发的规模逐渐加大，而其余各项指标每年的增长幅度也都超过了10%，最高的达到了30%。
　　2 、区域发展不平衡。房地产行业区域发展不平衡主要表现在不同地区的增长速度和发展规模上，东部地区和沿海地区的经济发展水平较高，因此房地产行业起步早，发展更为完善，虽然中西部地区近年来也得到了飞速的发展，但是地区间仍旧存在着不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在着较大的差异，虽然经济的发展使全国各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是从整体上来看，东部地区仍旧要远高于西部地区。东部地区的经济发达，居民较高的可支配收入使房地产行业在这一地区表现异常活跃。西部地区的居民可支配收入较少，因此房地产行业的发展并不完善，但是受地广人稀的影响，居住面积反而更加宽松。而中部地区则兼具经济不发达和人口稠密两大弊端，人均居住面积是最低的。在行业增长速度来看，则呈现出相反的趋势。
　　3、 房地产业成为GDP 上升的重要力量。政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的“改善性”住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。
　　4 、房地产价格提升过快。我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在2009 年，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50 余倍。与国外中产阶级的的主体地位不同，国内中低收入家庭占社会比重更大，随着相关政策的改革，住房问题逐渐发展成为了一个社会性的问题，是社会利益和矛盾冲突的集中体现。另外，我国目前的房地产市场还存在着非常严重的空置率问题，在大多数民众无力承受高房价的同时，少量的投机者却拥有着为数甚巨的投机房，这种现象在我国各级城市均有出现，在大城市的高级住宅区表现尤为突出。
　　三、改革措施
　　1、深化房地产经纪行业内部改革，创新行业和企业机制。 要对挂靠在政府部门和事业单位或其兴办的企业，必须全部实现与挂办单位脱钩，积极鼓励企业创新机制，完善企业内部组织结构，员工创新奖励机制，推进劳动、用工、分配制度改革。 建立行业淘汰机制，对于那些不符合行业发展要求，扰乱行业发展的企业坚决予以清出。建立起能进能出的行业淘汰机制，而对于那些对行业发展有突出贡献的企业则进行表扬奖励，在社会上和行业内树立其为标榜企业，鼓励其继续快速发展。
　　2、行业自律组织应发挥自身功能 转变行业自律组织的官办色彩，确立其专业管理的地位和作用，使其由政府“依附”机构转变为真正能代表会员企业利益的民间组织，真正在行业协调，行业自律，维护公平竞争、查处违规行为等方面发挥作用，通过制定行业自律公约，从业人员职业道德规范，开展行业内部资信评估，建立企业信用档案等方式，加强行业自律管理，同时通过经验交流，业务研讨及行检行评等活动，推广先进的经营观念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。此外，行业自律组织还可提供行业内信息共享平台、组织研究行业内的重大问题、协调房地产经纪机构之间关系、协调房地产经纪行业与社会各界之间的关系。
　　3、政府部门在行业管理中应发挥的作用和具体工作
　　(1)完善法规体系，健全房地产经纪管理制度。
　　(2)明确房地产经纪行业的政府主管部门。
　　(3)加大行业监管力度，同时政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会。
　　(4)政府主管部门工作重心应放在从业人员和机构的从业资格上、从源头上防范不规范行为。
　　(5)加大对经纪活动违法违规行为的查处力度，净化经纪行业。
　　4、加快结构调整步伐，提升行业竞争能力
　　一是以市场化和专业化为方向，加快优化行业服务业结构。
　　二是大力促进行业龙头企业的发展，以其带动行业整体发展。推动其上档次、上规模，提高行业整体竞争实力。
　　三是促进行业内部强强联合，积极引导和支持中介机构采取联合、重组等方式进行优胜劣汰，优化人员配置，壮大企业规模，提高综合竞争力。对规模小、人员老化、业务素质较差、执业资格单一的经纪机构要促使其合并，减少数量，提高质量，改变经纪机构“多、小、差”的状况。
　　四是努力提高经纪机构从业人员的整体素质。要采取有效措施，鼓励优秀人才进入本行业，要不断加强对机构从业人员的思想道德教育和业务培训，鼓励和选派机构中优秀管理人才到大学学习，逐步提高行业高素质人才的管理能力。推动行业健康快速发展。
　　5、加大扶持和引导，优化发展环境 政府各部门要按照各自职责为经纪机构提供支持。政府需中介机构提供的服务，通过市场购买服务的方式或者法律允许的方式进行。政府各部门要加强统筹规划，做好政策引导，维护公平竞争的市场秩序，及时披露有关信息，简化办事程序，提高工作效率，为经纪机构搞好服务。为经纪机构公平竞争营造良好的社会环境。 加强对经纪服务机构市场准入和登记条件，为经济机构创业提供资金支持和担保贴息。对于吸纳下岗和失业人员的经纪机构，处于创业阶段的小企业，可由再就业基金给予贷款担保，或根据情况给予部分贴息。 结语
　　总之，地产改革开放30年来，我国的房地产经纪行业经历了从无到有，从小到大的发展历程，各类房经纪公司在维护正常的社会经济秩序，保证房地产市场竞争的公正和公平，降低整个社会的交易成本，适应政府职能转变等方面发挥了重要作用。沿着这样的路线发展，中国的房地产将会更加健康稳定和成熟。
现状调查报告

房地产市场调研报告篇3:关于房地产市场的调研报告

　　调研报告的核心是实事求是地反映和分析客观事实。是根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的报告。以下是一篇关于房地产市场的调研报告范文，供大家参考阅读!
　　关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2009年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
　　一、基本情况
　　近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
　　2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积210.6万

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